举债布局狮城 IOI置业能否乘风破浪?

（吉隆坡5日讯）IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）斥资8亿3422万新元（约27亿5000万令吉）增持新加坡Scottsdale产业的50.1%股权，进而全面掌握风华南岸（South Beach）办公楼综合项目的决定，引起市场对其负债率进一步上升的担忧，但丰隆投行认为，相关项目可提供稳定的持续性收入，因此债务风险可控。

IOI置业预料，其净负债率将在收购完成后，从2024年6月30日的0.70倍，提升至0.93倍。对此，丰隆投行分析员指出，虽然该公司较高的负债水平，依然是投资者的担忧事项，但他相信，相关风险可控，而且有数项有利因素减缓了风险。

“本次收购涉及正在营运、正在创造现金流的资产，不像此前IOI置业购地发展的IOI Central Boulevard与Marina View项目，需要在数年时间内占用资本，未来才能开始产生回酬。”

分析员预测，风华南岸项目带来的稳定收入，将足以覆盖相关借贷的利息，支撑IOI置业获得更健康的债务结构。

提升9%盈利

他认为，IOI置业在完全掌控风华南岸项目后，预计可在2026年为该公司带来额外的8950万令吉净利或每股1.63仙，相当于2026财政年（6月杪结账）净利预测的8.9%。

“风华南岸项目的前景，如今转向更乐观的方向。已获得承诺的办公室出租率达到92.4%，意味着真实的出租率将在未来季度逐步走高。”

根据丰隆投行，风华南岸项目包含4个主要部分，分别为净出租空间（NLA）为50万9000平方尺的A级办公大楼（北楼），拥有634间客房的JW万豪酒店（南楼的第1至第21层），拥有190间住宅单位的South Beach Residences（南楼第22至第45层），以及净出租空间为3万1000平方尺的零售空间。

分析员亦称，另一个有利因素是新加坡利率现已显著降低，接下来应可减少IOI置业的融资成本。

受益狮城降息

“IOI置业的逾80%贷款以新元结算，而且采用浮动利率，将可受益于近期新国利率急降。自2024年6月底至今，3月期新元隔夜利率（SORA）已经下降了138个基点。”

该分析员估计，IOI置业的新加坡借贷利率如今稍低于3.5%，显著少于本地同行面对的4%至5%利率。

此外，分析员指出，IOI置业为了降低负债率，计划推出一项新产托，并于2026年时在大马交易所上市，估值预计为60亿至80亿令吉。

“若产托上市计划成真，将为IOI置业释放大量的流动资金。”

丰隆投行维持IOI置业的“买入”评级，以及4.05令吉的目标价。

大胆举债是意外？

另外，达证券与MIDF研究均谨慎看待上述收购为IOI置业带来的负债率冲击，其中达证券分析员更用“意外”一词来形容该公司的决定。

“IOI置业的本次收购，在一定程度上令我们感到意外，因为我们此前预测，该公司会优先管控本来就高的负债水平。”

该分析员称，负债率进一步显著提升，将造成短期财务风险，而产托上市计划需要较长时间完成，因此他不排除IOI置业在未来发股集资的可能性。

达证券与MIDF研究分析员均中和看待本次收购，同时分别保持IOI置业的评级在“买入”及“中和”，目标价则为2.78令吉和1.79令吉。