崛起为“新加坡华尔街”大地主 IOI置业成狮城重量级企业

（吉隆坡2日讯）过去几年两项大型收购成功累计价值约100亿新元（约310亿令吉）核心资产组合， IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）正崛起为‘新加坡华尔街’最大地主之一。

这反映该公司已从大马发展商定位，升级为拥有核心金融区资产的新加坡产业巨头。

星展银行日前在新加坡办公楼市场报告中，把IOI置业定位为新加坡核心金融区新重量级业者。

“该公司的新加坡版图在短期内迅速扩大，按投资物业组合总楼面面积计算，将跻身新加坡前十大商业地产地主。”

过去两年该公司收购了South Beach及Asia Square Tower 2（AST2），后者仍待股东特别大会批准。

若完成约25亿新元收购AST2，再加上IOI Central Boulevard（约41.5亿新元），其新加坡投资物业组合将接近100亿新元（约310亿令吉）。

拥有高出租率

AST2及IOI Central Boulevard位于新加坡滨海湾核心区；South Beach则位于武吉士的美芝路地区。

AST2及South Beach为大型高端办公楼，拥有高出租率、优质租户、长期租约结构，可带来立即收益及长期增值潜力 ，包括租金上调空间、资产升级空间及长期资本升值。

此外，由于人工智能推动效率提升，长期更利好高端甲级办公楼资产，星展银行也看好IOI置业将从企业租户改变办公楼租赁策略中受惠。

该行表示，如今企业不再追求更多空间，而是转向更少，但更优质空间。

“企业重点放在支持协作办公、创新能力、吸引及留住人才，市场明显出现租户涌向甲级办公楼的趋势，受惠地区包括IOI置业已置产的新加坡滨海湾及美芝路区域。”

主要考量这些建筑位于黄金地段，具备更佳数码基础设施、ESG与永续认证等完善设施，可提高生产力与办公体验。

该行看好新加坡滨海湾将吸纳最多需求，而武吉士区域的物业也在升级转型，通过重建与重新定位实现高端化。

星展银行指出，新加坡正吸引越来越多机构资金流入，香港置地推出的新基金计划，证明市场资金持续看好新加坡避险地位。

“近期大量私人资本进入新加坡中央商务区办公楼市场，说明公开市场估值谨慎时，私人资本愿意接手优质资产。”

该行表示，私募基金已成为发展商追求回报最大化的另类证券化渠道，IOI置业把新加坡打造为核心全球门户市场，将有助于实现资本保值、投资组合多元化及获取稳定新元收入来源。

目前，新加坡办公楼板块仍是首选表现行业，在供需结构健康支撑下，仍具跑赢大市潜力。

星展银行提到，现在产业价值释放策略正在改变，传统新加坡发展商模式，既开发资产 → 持有稳定 → 注入上市产托，因面对大型CBD办公楼竞争，变得越来越困难。

“除了面临单一交易规模过大、资本市场波动及办公REIT估值偏低挑战，若注入产托也将摊薄价值及提高执行风险。”

私募基金则可提供更灵活模式，包括定价更弹性、杠杆率更高、时机更自由及可吸引机构资金，对IOI置业利好。

在狮城办公楼市场举足轻重

瑞银集团（UBS）指出，近期收购AST2后，该公司已成为新加坡核心CBD甲级办公楼市场第三大地主，占核心区的13%及边缘地区的3%。

该资产组合占集团总资产约50%，占净资产值约66%（40%负债比率），预计每年有20%至33%租约到期续租，租金回升率达5%至10%，将推动今年后每年至少2%净资产增值。

同时，低利率环境、融资容易、私募基金资金流入，也将支撑办公楼资本化率维持在低3%水平，对估值有利。

该行估计，IOI置业产托分拆上市及收购AST2，将分别带来4%及2%的净资产增值，让该公司持续具备净资产复利增长特质，料使2025至2030年净资产年复合增长率可达5%。

“分拆产托上市出售的40%股权，预计可筹资约20亿令吉，料可带来约9亿令吉收益，相当于约4%净资产增值。”

今年若成功出售土地，亦有望释放超过4亿令吉税后收益。